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          土地市場陷“保錢袋”與“防庫存”兩難

          來源: 新華網房產頻道——經濟參考報 編輯:唐慶 2018-10-11 14:28:39 

          供給增加與流拍加劇并存成交總額增長與溢價率降低齊現

          土地市場陷“保錢袋”與“防庫存”兩難

          業內人士稱土地市場顯現回歸理性信號

          今年以來,我國主要城市房地產調控累積次數多達300多次。嚴厲調控下,土地市場呈現供應與流拍均創新高的獨特現象,特別是三四線城市,更是成為供應與流拍的主戰場。

          《經濟參考報》記者近日調研了解到,供應大增緣于地方政府財政壓力,需加大土地融資力度,而流拍增加則主要由于房企資金鏈吃緊,對后市持謹慎態度。業內人士指出,在地方財政依然嚴重依賴土地出讓金的情況下,既要防止流拍可能帶來的財政收入問題,又要防止增加供應造成的“新庫存”。

          供地增加,流拍卻在蔓延

          當前,全國土地市場結構性特征凸出,呈現供應與流拍均創新高的獨特現象,成交總額增長與溢價率降低同時出現。

          國家統計局數據顯示,1至8月,全國房地產開發投資76519億元,同比增長10.1%;房地產開發企業土地購置面積16451萬平方米,同比增長15.6%,土地成交價款8177億元,增長23.7%。

          《經濟參考報》記者采訪發現,當前全國土地市場呈現三大特點,一是三四線城市成為總成交面積和總成交額“雙增長”的重要支撐。中國土地勘測規劃院發布的二季度全國主要城市地價監測報告顯示,在106個主要監測城市中,三線城市住宅地價環比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平,處于高位運行,19個三線城市的住宅地價環比快速上漲,增速超過3%;29個三線城市住宅地價同比增速超過10%。

          中原地產研究數據顯示,前8個月50大城市累計賣地2.47萬億元,同比上漲28%。杭州突破2000億元,上海、重慶、蘇州賣地超過1000億元。數據顯示,從三四線城市看,多達64個三四線城市賣地突破百億,刷新歷史紀錄。

          二是溢價率普遍下滑,熱點城市不少地塊以底價或逼近底價成交。今年8月,廣州、上海出讓的多幅宅地均以底價成交。廈門在今年7月出讓的地塊中,多幅商住用地樓面價跌破2萬元,如翔安區13-16片區地塊樓面地價為1.8萬元/平方米,相比兩年前同區域的地王3.7萬元/平方米,跌去近一半。

          8月10日,太原市舉行了被坊間稱為“史詩級”的大規模土拍,拿出熱點區域的8幅黃金地塊進行拍賣,總面積約82.71萬平方米,起拍價合計130.82億元。但結果讓人大跌眼鏡,8幅土地全部流拍。

          今年以來,福州土拍市場漸入寒冬,房企土拍參拍積極性大幅下滑,今年四次土拍共出讓23幅經營性土地,有11幅土地因競買人不足流拍,成交的土地也多數以底價成交,8月3日舉行的福州第四次土拍,4幅土地均以一輪成交。外圍縣市土拍市場熱度也大不如前,同區域樓面價大幅下滑,以福清為例,8月27日成交的23號地塊樓面價相比5月成交的16號地低了將近3000元/平方米。

          在曾有“樓市四小龍”之稱的安徽省合肥市,土地流拍也時有發生。今年8月底,合肥市一場土地拍賣會共有七宗地塊參與,其中包河區、巢湖市各有一宗流拍。今年以來的不完全統計數據顯示,合肥市累計流拍的地塊已經超過10宗以上,個別地塊甚至出現連續兩次流拍的情況。

          中國指數研究院數據顯示,2018年前三季度,全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價率為18.3%,較去年同期下降21.1個百分點。

          中國指數研究院相關負責人分析認為,一方面,2017年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水平,基數偏高;另一方面,今年以來,受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響,品牌房企拿地更趨謹慎,拿地規模有所下降;同時,企業拿地布局下沉三四線,也是拿地金額下降的重要原因。

          中原地產首席分析師張大偉表示,地方政府加大土地供應力度,開發商對熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍,不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出地王價格,這是市場降溫的重要信號。

          三是供應量與流拍數均創新高。WIND資訊統計顯示,2018年以來全國100大中城市住宅用地供應數量達3232宗,創2014年以來同期新高,同比去年增長26.20%。與此同時,土地流拍卻在蔓延。

          中國指數研究院提供的數據顯示,2018年1至8月,全國300城共推出各類用地18468宗,流拍890宗地塊,占推出土地宗數的4.8%,較2017年上升1.2個百分點。從各城市流拍土地宗數來看,部分東部沿海城市成為土地流拍的主要區域,如寧波、泰州、濱州,分別流拍了38宗、41宗、53宗;從土地流拍宗數占推出土地數的比重來看,主要集中在部分經濟實力較弱的中西部城市,如西寧、銀川、太原。

          東吳證券研究報告認為,從地域分布看,河南省流拍數量居首位,2018年1至8月已超百塊,華東地區的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發區,緊隨其后的是四川、貴州等省份。總的來看,經濟欠發達或偏遠地區市場熱度不夠,土地被流拍的概率更大。

          中信建投研報統計認為,以土地宗數為口徑,今年以來流拍率約6%,流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年,尤其是一線城市,流拍率更是在二季度創下17%的最高值。上海克而瑞地產研究員吳嘉茗分析稱,全國土地市場成交規模仍然維持高位,隨著一二線城市供地規模持續增加,未來土地流拍現象將增多。

          “有利可圖的地塊越來越少”

          針對土地流拍頻發的現狀,業內人士分析認為,持續嚴格調控影響房企預期、融資環境收緊房企回避風險、土地出讓條件更加苛刻,是導致當前土地市場流拍現象增加的三大因素。

          持續嚴格調控影響著房企預期。根據中國指數研究院數據,2012年以來百城住宅用地成交樓面均價持續上漲,2017年達到歷史最高值,超過5000元/平方米。在嚴格限價背景下,偏高的地價壓縮了企業的盈利空間,降低了企業拿地積極性。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭等人士認為,開發企業對后市判斷由過去的樂觀轉為謹慎,甚至悲觀。土地流拍也意味著開發商不看好未來市場,不敢貿然加大房地產市場投資。

          當前,由于融資環境收緊,房企主動規避風險。中信建投研報認為,此輪流拍的動因與上一輪不同,2014年是因為銷售市場低迷,導致開發商拿地能力與意愿均十分疲弱,然而這一輪,在需求端銷售市場穩定的情況下,流拍蔓延主要是房企基于利潤率以及去杠桿背景之下的主動理性選擇。

          業內人士普遍認為,當前房地產企業債務重壓在身。據恒大研究院資料顯示,截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構貸款,房企有息負債余額約19.2萬億元,其中規模最大的是房地產開發貸,為9.6萬億元。具體看,從2018年下半年到2021年,房企集中兌付的有息債務規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元,2022年及以后共0.9萬億元。從今年下半年到2021年,房企即將進入償債高峰,房企現金流面臨考驗。一位業內人士說,截至9月10日,A股總市值為5.73萬億美元,也就是說,房企未來的債務總額將相當于A股總市值的近一半。

          易居企業集團副總裁于丹丹等業內人士表示,面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等,企業資金進一步承壓,拿地積極性減弱,土地流拍數量增加。

          與此同時,部分地塊出讓條件嚴苛,也是流拍現象增加的一個重要原因。天津自今年4月以來住宅用地流拍地塊全部要求限地價、競自持、競配建,總規劃建筑面積189萬平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗,其中四宗地塊為限競房,兩宗地塊為共有產權住房。

          對于今年土地流拍加劇的原因,中國指數研究院分析認為,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求,對于企業來說,這些限制條件給項目盈利和周轉帶來了壓力,對企業資金支持提出了更高的要求,企業拿地更加謹慎。

          “房企在計算了成本、收益之后,覺得有利可圖的地塊越來越少,所以拿地的積極性越來越低。”正榮集團投資部相關負責人說,“在銷售端,政府給開發商規定了價格,實行限價;在供應端,政府的起拍價定得比較高,給開發商留下的盈利空間非常低。”

          張大偉則認為,許多地塊處于遠郊區,而且地塊有多重復雜的屬性,土地配建復雜,導致房地產企業拿地意愿不強烈;房企資金壓力越來越大,非優質地塊對企業吸引力下降;2018年樓市繼續嚴格調控,房企對未來房地產市場看法出現分化,大部分房企拿地積極性持續下調。

          土地市場現回歸理性信號

          業內人士認為,一方面,地價不斷下行將引導消費者預期,促使房價進一步回歸理性;另一方面,土地供應大增折射地方政府財政壓力不斷加大,尤其需要警惕三四城市因供應增加帶來新的庫存。

          新城控股集團高級副總裁歐陽捷表示,流拍土地增多,并非是樓市下行的預兆,更多是土地市場回歸理性的信號。“過去20多年,地價的不斷上漲傳導至新房房價,進而影響周邊二手房價格,構成了中國房價不斷上漲的邏輯鏈條。”他說。

          深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說,從成本法的角度來說,地價下跌對房價的回調是一個有利的條件。同時,還要看市場的因素,供需關系和調控也會影響房價的最終定價。

          此外,一些業內人士指出,要關注地方財政壓力。相關研究表明,土地出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分,對地方財政制約作用顯著。

          東吳證券研究數據認為,國有土地使用權土地出讓收入占全國政府性基金收入的比重,2015年以來上升趨勢明顯,進入2018年,此數值均在85%以上,近幾個月雖然略有下降,但仍處于高位。為了解決吃緊的地方財力,地方政府只能出讓土地彌補缺口,從而造成土地成為地方財政融資的重要資源。土地流拍或將成為地方財力制約因素。

          中原地產數據顯示,今年前8個月50大城市累計賣地2.47萬億元,同比上漲28%,再創歷史新高。申萬宏源研究報告認為,今年上半年土地出讓創新高與地方財政緊張存在一定關系。

          廣東省政府研究中心巡視員李惠武表示,當前國家正在加快推進社會治理能力現代化,就必須讓資源下沉基層,解決中央與地方財稅分配矛盾,讓地方事權與財權相匹配,最終破解“土地財政”。

          此外,需要提升供應,科學性防止“新庫存”。國家統計數據顯示,8月末,全國商品房待售面積70870萬平方米,比7月末減少512萬平方米,連續6個月減少,去化周期處于歷史低位。

          受產業環境、人口凈流入規模、家庭收入等影響,三四線城市一直是房地產高庫存“重災區”,為了增加財政收入,三四線城市已經開啟新一輪加大供應。根據中國指數研究院數據,2018年上半年,各類用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增長超三成。2018年上半年,全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米,同比增長34.2%,其中住宅用地推出5.0億平方米,同比增長30.4%;商辦用地推出1.2億平方米,同比增長15.6%。

          分線來看,各線城市住宅用地推地均加速,其中一二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%,三四線城市共推出2.9億平方米,同比增長32.9%,增幅最大。

          受中國指數研究院監測的三四線城市在7月共成交土地1384宗,成交土地面積5880平方米,環比增加20%,同比增加21%。此外,這些城市共完成土地出讓金1497億元,同比大漲41%。

          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,房地產去庫存供給側改革成果來之不易,要防止三四線城市迫于財政壓力大幅增加土地供應,造成“水多了加面,面多了加水”的死循環。

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