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          前三季度近900宗土地流拍 行業加速降溫房企如何突圍?

          來源: 人民網房產頻道——每日經濟新聞 編輯:唐慶 2018-10-12 10:46:55 

          在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下,今年的“金九銀十”成色明顯不足。中指院數據顯示,9月份監測城市的商品房成交量同比、環比分別下滑7.3%、0.5%,庫存則環比上升9.3%,樓市整體呈“向下”走勢。

          作為房地產市場的“面粉”,土地市場也呈現出涼意。國家統計局數據顯示,前8月房企土地購置均價4971元/平方米,較去年同期下降22.6個百分點,連續5個月出現回落。而中指院數據也顯示,截至9月底,今年土地流拍數量約888宗,達到了歷史相對高位。今年前三季度,全國300個城市有446宗宅地流拍,總規劃建筑面積5645萬平方米,是2017年全年的1.8倍。

          在樓市趨冷之下,房地產開發企業真的到了“活下去”的關頭嗎?

          土地市場“入秋”

          國慶大假剛過,深圳、廣州等城市便迎來10月的土地首拍,但“底價成交”成為主旋律。

          據中指院最新數據,前三季度全國300個城市共推出各類用地16.6億平方米,同比增長29.9%,其中住宅用地7.9億平方米,同比增長31.4%。而在成交方面,各類用地共成交13.6億平方米,同比增長23.8%,其中住宅用地6.4億平方米,同比增長21.5%。住宅用地成交規模同比雖繼續增長,但增幅持續收窄。

          在地價方面,樓面價、溢價率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價率16.1%;其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢價率18.3%,較去年同期下降21.1個百分點。

          溢價率方面,分城市看,一二三線城市土地市場均呈現降溫趨勢:土拍溢價率同比均出現大幅下滑,其中一、二、三線城市前三季度溢價率分別為8%、14%、21%,同比分別下滑10、19、23個百分點。分季度看,呈現明顯逐季降溫的態勢:一、二、三季度溢價率分別為19%、21%、10%,同比分別下滑15、17、20個百分點。

          土地競拍環節,不僅流拍出現加速,零溢價成交地塊也明顯增多。前三季度,全國300城共流拍住宅用地446宗,總規劃建筑面積5645萬平方米,是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達到9.3%,創下近年來的最高值。同時,第三季度住宅用地零溢價成交地塊宗數占比達到59.2%,較第二季度提升6個百分點。土地市場漸趨冷清。

          易居研究院也認為,全國土地市場在“加速降溫”。

          易居研究院數據顯示,其監測的40個典型城市8月土地成交均價4472元/平方米,同比下跌17.7%,環比下跌2.9%,延續自2016年9月以來的震蕩下跌態勢。

          在溢價率方面,8月40個城市土地成交溢價率17.3%,較去年同期下降20.9個百分點,溢價率創自2015年6月以來39個月的新低。土地市場整體呈降溫態勢。

          國家統計局數據也顯示,前8個月房企土地購置均價4971元/平方米,增速較去年同期下降22.6%,連續5個月出現回落。

          易居研究院智庫研究中心總監嚴躍告訴《每日經濟新聞》記者:“土地流拍增多,一方面是政府推地時期望過高,以致部分地塊的起拍價較高;另一方面是開發商或對市場預期降溫,或資金壓力較大,以致拿地動力不足。”

          顯然,在持續的樓市高壓政策下,特別是在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下,土地市場緊隨樓市一起“入秋”。

          房企的機會在哪里?

          近日,行業標桿萬科高喊“活下去”在業內掀起不小波瀾,一度被解讀為對市場前景預期悲觀。

          “未來中國房地產市場我是看好的。哪怕(市場規模)從13萬億元降到12萬億元,仍然是很大的市場。這個市場非常大,我對未來的市場是充滿了信心。”陽光城集團執行副總裁吳建斌在參加9月27日由每日經濟新聞主辦的第八屆中國價值地產年會時說。

          弘陽集團執行總裁蔣達強在參加第八屆中國價值地產年會時也表達了類似觀點:“中國的房地產市場蛋糕保持在10萬億元到13萬億元的規模,在這樣的規模下大家還是有的做的。”不過蔣達強同時認為,再像以前那么大的增長機會將不多見了。

          多位市場分析人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示,樓市調控雖持續高壓,但房地產市場超過10萬億元的規模,對于資金、管理、品牌優勢明顯的龍頭房企依然還有機會,并不存在“活下去”的問題。然而對于部分中小房企而言,卻面臨著被洗牌出局的風險。

          吳建斌也認為,盡管市場規模足夠大,但在當前的調控環境下,龍頭房企表現很好,不會出現大的問題,但一些負債很高的房企卻容易出現問題,容易把市場份額讓出來。

          “房企規模(增速)如果低于30%,企業是要出問題的。”蔣達強認為:“因為企業的費用需要高增長(來覆蓋),市場蛋糕就這么大,(頭部)企業規模繼續擴大,意味著中小企業,(特別是)后面小的企業要把市場規模讓出來給前面的頭部企業。”

          億翰智庫數據顯示,今年前9月有19家房企銷售額突破千億元;TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分別上升到30%、48%、71%,較去年全年增加5、8、13個百分點。金茂、新城、金科、濱江等房企銷售金額同比增幅甚至超過100%。

          從過往經驗看,每一輪的樓市調控導致的市場降溫,都意味著行業的洗牌。

          在高喊“活下去”的同時,萬科在土地市場的“大手筆”同樣值得關注。

          數據寶數據顯示,按照權益金額計算,萬科三季度合計拿地金額達到458.7億元,幾乎是保利、碧桂園、融創、恒大四家房企244.1億元、137.9億元、69.1億元、26.4億元的權益拿地金額之和。

          此外,10月9日華夏幸福公告顯示,北京萬科擬以32.34億元收購華夏幸福環京的5家項目公司部分股權,涉及土地面積33.93萬平方米。

          那么對于市場上的眾多房企而言,市場機會究竟在哪里?

          “未來,房地產市場將不再是非都市圈中小城鎮的舞臺。”新城控股高級副總裁歐陽捷認為,并不是臨近核心大城市的中小城鎮都能自動成為都市圈的“會員”,關鍵要看是否有便捷廉價的快速交通網,一體化、均等化的公共服務,以及非壟斷的市場格局。

          中指院認為,未來隨著我國人口總量增長放緩,城市間的人口爭奪將是一場零和博弈,人口將繼續向中心城市流入,同時重點都市圈也將成為人口的主要聚集地。同時,人口規模也將是帶動住房需求增長的核心要素。

          “當前樓市持續高壓,并不意味著小房企一點機會都沒有。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者:“未來隨著樓市的進一步降溫,土地溢價率將會繼續下滑。房企要審慎制定營銷策略,在確保資金鏈安全的同時加強市場研究,抓住市場調整機遇。”

          程成

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